На главнуюНа главную E-mailE-mail АН "АКТИВ" - ювелирная работа с недвижимостью!                                                                                                         Мы работаем на Ваше будущее!
Всё, что на этой странице - всего лишь наше мнение и наши комментарии. При перепечатке данных материалов, пожалуйста, делайте ссылку на источник.

Комментарии


А нужна ли помощь при продаже квартиры?
Программа молодая семья
Будут ли падать цены на квартиры?
Ценообразование услуг в сфере недвижимости
Узаконивать ли перепланировку?
Плюсы и минусы ипотечной сделки
Что делать в период кризиса?

А нужна ли помощь при продаже квартиры?
        Вопрос далеко не очевидный. Наш ответ такой.
Если вы просто продаете квартиру и цена, которую вы хотите за неё вас сильно не беспокоит, ну на три-пять тысяч долларов ниже рыночной, у вас нет прописанных в квартире несовершеннолетних детей, она приватизирована или была приобретена более трёх лет назад - то вам услуги агентства, вообщем-то и не нужны.
        Вам нужны три свободных дня для погашения задолженностей по коммунальным платежам, получения справки с паспортного стола, оплаты госпошлины, подготовку договора купли продажи, записи на сделку. Один час на совершение сделки, и минут пять на получение погашенных документов из регистрационной палаты.
        Но если вы зарабатываете, хотите совершить обмен, а тем более съезд или разъезд, то услугами профессионалов лучше воспользоваться. Картину далее усложняет применение ипотеки, наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей, участие ваших покупателей и продавцов в различных цепочках. С нынешними ценами на квартиры хорошо бы ещё разобраться в тонкостях налогового законодательства. Тут лучше не рисковать, а попросить помощи у специалистов.
Вверх ↑

Программа молодая семья. (Апрель 2006г.)
        В Самаре есть две программы "Молодая семья".
        Первая очень шоколадная, назовём её - федеральной. Она действует на всей территории России. Если обоим супругам до тридцати лет и хотя бы один из них стоит в очереди на получение жилья то настоятельно рекомендуем эту программу! Главная проблема - как в очередь эту попасть?
        Вторая - областная. Действует на территории Самарской губернии. С 2006 года условия таковы:
- хотя бы один из супругов должен иметь возраст до тридцати лет,
- супруги должны проживать на территории области,
- у супругов должна быть непогашенный ипотечный кредит любого банка.
Тогда при рождении ребёнка они имеют право подать заявление о компенсации в местные органы власти. И из областного бюджета им будет выплата в счёт погашения ипотечного кредита в размере 18 кв.м. площади типовой квартиры по ценам конкретного района.
Вверх ↑

Будут ли падать цены на квартиры? (Май 2006г.)

        Да будут если:
- предложение превысит спрос (будут строить больше чем народ захочет приобретать)
- инфляция будет равна нулю (или сменится на дефляцию)
- в районе произойдёт глобальная катастрофа (не дай бог)
- ипотеку отменят (хорошо ли это или нет?)
- рост доходов населения станет отрицательной величиной (так не надо)
Это всё соображения нашего директора, может он не прав... Почему-то взятки, удорожание стройматериалов и большие цены на подключение жилых домов к городским инженерным сетям он не считает основной причиной роста цен. Как он это объясняет, если серьёзно.
        Россия идёт в Европу. Во всех развитых странах как Европы, Азии, так и Америки, цены на недвижимость, при отстутвии военных действий, постоянно ползут вверх и это движение в среднем соответствует уровню инфляции и даже выше. Чем стабильнее страна (регион), тем больше людей туда стремится, что является причиной повышения спроса на недвижимость. Самарский регион - довольно динамично развивается, народ прёт, да и зарабатывает по сравнению с соседями неплохо. Хорошо, что много строим, но видимо, спрос всё же превышает предложение.
Вверх ↑

Ценообразование услуг в сфере недвижимости

"Ах, обмануть меня нетрудно, я сам обманываться рад." А.С. Пушкин



        Поразмыслим, как это: "Мы за продажу вашей квартиры с вас ничего не возьмём. За всё заплатит покупатель."

        Для подсказки:

Сдайте какую-нибудь свою вещь в комиссионный магазин, а ещё лучше в ломбард. Пусть заплатит покупатель!
Вверх ↑


Узаконивать ли перепланировку?

        Вопрос, на который в настоящее время, нелья дать однозначный ответ. Чисто юридически, обязательно узаконение. С практической точки зрения, для перепланировок произведенных до 01 января 2005 года - можно ничего и не делать. Сегодня можно продать, подарить и ещё как-то подругому произвести отчуждение недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Закон однозначно это разрешает, и наша самарская "регпалата" сделку, наконец-то, регистрирует без проблем. Но так не может продолжаться вечно. Когда-то, кто-то должен будет эту перепланировку узаконить! Думается, еще года три-четыре, и депутаты что-нибудь придумают по этому поводу. Пару раз где-нибудь потолок провалится или стена упадёт в результате произведённой перепланировки, и закон появится что-то в стиле "Об обязательном узаконении пререпланировок и пререстроек жилых помещений произведённых до ..." Вы сами решите, кого вы собираетесь заставить эту перепланировку узаконить, своих детей и внуков? А может вы просто продаете квартиру и новый хозяин готов все узаконить сам? Кстати, на нашем веку у нас были случаи, когда нашим клиентам пытались продать квартиры с неузаконенной перепланировкой. Мы в таком случае просто опускали цены на пару тысяч долларов, а кому нужен будущий гемморой... Хотя, был и случай, когда продавец сказал, что всё вернёт взад, и наш клиент согласился сам впоследствии узаконить перпланировку, потому что взад получалось совсем плохо по удобствам.
        Резюме. Можно и не узаконивать. Но быстро продать данную недвижимость может и не получиться. И не дай бог что-то рухнет, пусть даже и не по вашей вине, все равно стрелочника в вас найдут. А можно дождаться закона, который будет обязывать все приводить в соответствие и какие тогда правила узаконения и цены будут - мы не знаем. Хочется надеятся, что не сложнее и не дороже нынешних.
Примечание: в настоящее время срок узаконения составляет от 4 месяцев до полугода, расходы - от 5 тыс. р. Услуги агентств около 10 тыс. р. (26.03.07)
Вверх ↑

Плюсы и минусы ипотечной сделки. (Сентябрь 2006г.)

        + Для продавца плюс. Сделку контролирует банк. Платежи производятся безналичным путём. Обмануть продавца практически невозможно! Можно продать квартиру на пару тысяч долларов дороже, а может быть и более.
        - Для продавца минус. Так как сделка происходит, в основном, по реальным рыночным ценам, то если он владел недвижимостью менее трёх лет, то может попасть на приличный подоходный налог. Тут внимательно всё надо посчитать, определить кто какие льготы имеет, покупает ли продавец что-либо в дальнейшем из недвижимости?
         - Большой минус для продавца в том, что кредитные средства он получит от покупателя, при стандартном офрормлении ипотечной сделки, только после регистрации права собственности. Для Самары это, в настоящее время - март 2007 года, не менее семи дней. Так что цепочки купли-продажи недвижимости по ипотеке отпадают или очень плохо вяжутся. Но если нанять специалиста, то на этом продавец может немного подзаработать (смотри выше + для продавца).
        + Для покупателя это плюс, только потому, что не имея всей суммы для приобретения недвижимости, и при помощи банковского кредита он может купить себе жильё или коммерческую недвижимость для собственных нужд или для сдачи в аренду. Если ещё учитывать ежегодное подорожание квартир, то даже имея всю сумму на руках, например, на однокомнатную квартиру, лучше взять ипотечный кредит на трёхкомнатную, три годика её поэксплуатировать, погашая часть кредитных платежей за счет арендаторов, а затем её продать. Получится такой процент годовых (проверьте на 2004-2006 годах), что любой фондовый брокер позавидует, не говоря уж о срочном банковском проценте.
        - Для покупателя минус. У него малый выбор квартир из всего предлагаемого многообразия. Восемьдесят процентов продавцов ждут живые деньги на сделку, что бы сразу же купить что-то другое.
        Есть ли выход? Есть! Есть банки, которые выдают кредит на свой страх и риск перед сделкой, но больше им нравится выдать кредит сразу же после неё, используя для этого дополнительные рычаги контроля при совершении сделки. Один из вариантов - используя наше агентство.
        Мы, тем самым, помогаем нашим клиентам-покупателям, предлагая услугу "деньги в день сделки", приобрести практически любую квартиру в ипотеку. Т.е. покупатель получает кредит и производит окончательный расчёт с продавом в течении получаса-часа после совершения сделки, и главный минус ипотечной сделки, как для покупателя, так и для продавца - устранён.
Что делать в период кризиса? (Апрель 2009г.)

        Продавцам - не торопитесь. Сейчас продавать глупо. Хороших денег никто не даёт!
        Покупателям - ищите и найдёте. Можно купить очень "вкусные" объекты недвижимости. Рекомендую обращаться в агентства - у нас очень часто бывают "горячие" сделки! Обратите внимание на новостройки в последних стадиях строительства.
        Арендодатели - снизьте хоть немного арендную плату, иначе от вас уйдут к другим или арендаторы просто разорятся.
        Арендаторы - ищите и найдёте более дешёвую недвижимость, либо намного лучшую за те же деньги.
        Наймодатели - не поднимайте оплату - держите своих нанимателей. Ребят с деньгами сейчас маловато.
        Наниматели - не бойтесь сменить квартиры - можно найти чуть более выгодные предложения!
        Кто хочет просто обменять - меняйтесь. Здесь навряд ли выигаете, но и не проиграете, а жить-то надо!
Вверх ↑