На главнуюНа главную E-mailE-mail АН "АКТИВ" - ювелирная работа с недвижимостью!                                                                                                         Мы работаем на Ваше будущее!
7

Наши публикации и комментарии


Статья "АНАЛИЗ КРИЗИСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В САМАРЕ (полный вариант от 10.04.2009)"
Статья в еженедельнике "Навигатор" от 13.04.2009 Покупайте и арендуйте недвижимость
Статья в еженедельнике "Самарское обозрение" от 12.04.2007 Насколько реальна мечта?
Статья в еженедельнике "Самарское обозрение" от 15.03.2007 Хотите виллу у моря?
Статья в еженедельнике "Навигатор" от 13.03.2006: Квартира в рассрочку

АНАЛИЗ КРИЗИСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В САМАРЕ
(полный вариант от 10.04.2009)

Что творится на рынке недвижимости? Покупать или продавать, снимать или сдавать? Как вести себя в этот период? На эти вопросы в данной статье отвечает директор АН "АКТИВ" Забалуев Андрей Иванович.
       Введу вас в историю поведения рынка последнего десятка лет. Предложения было всегда меньше, чем спроса, уровень доходов населения постоянно рос, поэтому не удивительно, что в среднем тридцати процентный ежегодный рост цен на квартиры и офисы наблюдался с 2000 года. Причём особенный ажиотаж возникал в предновогодний период, рынок засыпал по объёмам сделок на январь с февралём, просыпался от спячки в весенний период и уходил в отпуск на летние месяцы. С сентября активность ежемесячно нарастала и опять перерастала в ажиотажный спрос в очередном декабре. Исключение в данном цикле составил 2006 и 2007 годы, когда в зимний период затишья не наблюдалось - неплохо работала ипотека. В прошедшем году доступность ипотечных кредитов уменьшилась, уж слишком много должны были зарабатывать семьи, что бы платить текущие платежи, и после очередного слабого весеннего обострения, рынок ушёл на отдых летом. Единичные сделки как по вторичке, так и по новостройкам мы считать не будем. И риелторы, и застройщики грозили: "Придёт сентябрь 2008, люди приедут с отпусков, и опять начнётся осенний подъём цен на недвижимость". Но в августе подросли цены только на арендуемые жилые помещения - сказался очередной приток студентов в учебные заведения Самары.
       Маленькое замечание по терминологии в данной статье: если я говорю об оживлении, т.е. люди больше покупают и продают, сдают и снимают недвижимость, то автоматически в этот период цены, как продажи, так и аренды повышаются, при затишье цены обычно стоят.
       И до сентября прошлого года так и было! Застройщики, хозяева квартир, арендодатели попытались в очередной раз приподнять цены, а спроса то нет. Сделки просто не совершаются, Куда исчезли покупатели и арендаторы? В октябре наблюдалась следующая картина: однокомнатная хрущёвка (самый активно-торгуемый объект) позиционировалась по два миллиона двести тысяч, а реально продавалась на сто тысяч ниже. Менталитет продавцов понятен - никто не хочет верить, что цены падают - думают, что к декабрю предновогодний ажиотаж поставит всё на свои места. Ошиблись. Да, в декабре было лёгкое оживление, но только по сравнению с весенне-летними ценами. Реальные сделки совершались на пять-семь процентов ниже на вторичном рынке, и на два три процента на новостройки. Хотя оживлением это назвать трудно. Оживление по сравнению с чем? С пустотой.
       Осенью 2008 года, клиентам, пытающимся продать квартиры, я говорил следующее: "Рынка нет. Есть предложение, но нет спроса". Покупатели заняли выжидающую позицию: стало ясно - цены падают. А если нет сделок, то можно писать в объявлениях любые суммы, но это не цены рынка - это цены продавца. Реальных сделок почти не было. Причём игроки рынка разделились на два непримиримых лагеря - продавцы под действием заверений с экранов телевизоров ни в какую не снижают цены, а покупатели просят риелторов сообщить им, когда цены упадут вдвое. У нас в агентстве доходило до парадоксальных ситуаций: семья заключает договор на продажу их однокомнатной улучшенки за три миллиона рублей, а по соседству сидит клиент и утверждает, что к весне цены упадут до миллиона за квартиру, поэтому он готов с нами заключить договор на поиск недвижимости не далее, чем на три месяца.
       Что же реально творилось на рынке? По статистике нашего агентства количество сделок по объектам вторичной недвижимости осенью снизилось в три раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года (не путайте статистику регистрационной службы которая показывает снижение всего в два раза - часть сделок проводится по-родственному и, поэтому, мимо агентств недвижимости). По новостройкам тенденция следующая - объём упал вчетверо, причём перестали покупать объекты на начальной и срединной стадиях строительства, остался спрос только на квартиры "на сдаче" - в которых можно делать ремонт и жить. На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости всё замерло. В арендных отношениях произошли коренные изменения: арендаторы стали массово просить сначала отсрочки, а затем и скидки от арендодателей.
       После нового года наконец-то участники рынка прозрели. Стало ясно, что рынок недвижимости кардинально изменился. Цены действительно снизились. Инвестиционный интерес к недвижимости пропал. Половина застройщиков заморозили свои объекты. Торгово-офисные центры потеряли до четверти арендаторов. Увеличилось предложение жилья в аренду процентов на двадцать. Треть агентств недвижимости закрылось:
       Что мы фиксируем сейчас в начале весны, опираясь на тот же период прошлого года? Аренда жилой недвижимости просела где-то на 20%, купля-продажа жилья на 15%. Аренда коммерческой недвижимости подешевела на 30%, а купля-продажа встала - поэтому про проценты говорить нечего. Реально, некоторые продавцы коммерческой недвижимости снизили цены предложения на 20-25%, но сделок даже с такими "скидками" практически не наблюдалось. Наиболее долго держались цены на новостройки в последней стадии строительства. Застройщики придумывали различные варианты поддержания летних цен: рассрочка, метры в подарок, прямая продажа без привлечения риелтерских агентств (видимо думали, что просто риелтеры продавать разучились). Но рынок берёт своё - и здесь за последние месяцы зафиксировалось 5%-10% снижение.
       Изменился контингент покупателей - это в основном состоятельные граждане, которые, не веря в сильное падение, покупали готовые многокомнатные долёвки, выторговывая некоторые проценты от заявленой цены. Комнаты и однокомнатные хрущёвки покупали и покупают, в основном, молодые семьи, обычно планирующие или уже ожидающие пополнения (с целью воспользоваться компенсациями по программе "Молодая семья"). Остались, правда в половине объёма, и обменные операции на рынке жилья с небольшой 300 - 600 тысяч р. доплатой.
       Самое интересное сейчас твориться на рынке земли. Я имею ввиду участки под ИЖС и садовые участки. Продавцы цены не снижают, но зато когда жизнь их подпирает, то реальные сделки могут заключаться вдвое, а то и втрое дешевле, чем "стандартная" цена предложения.
       Резюме на первую декаду марта. Рынок оживает, но количество сделок показывает, что он должен вырасти ещё в разы. Реальные цены снизились по всем категориям операций с недвижимостью. Причём если раньше заказывали музыку продавцы и арендодатели, то теперь всё наоборот. Арендаторы с неохотой обращаются в агентства - у них нет денег оплачивать услуги риелторов, а собственники квартир и офисов наоборот всё больше и больше заинтересовывают риелторов материальными вознаграждениями. При купле-продаже акценты тоже сдвинулись - "заказывают музыку" покупатели.
       Как вести себя в период кризиса? Если принять данные, что хуже не будет, то рекомендации простые. Если есть возможность не продавать - не продавайте. Есть возможность купить - покупайте. Обменом можно заниматься всегда. Арендодателям: берегите арендаторов, разумно идите на встречу - пусть платят хоть половину - иначе они уйдут (или разорятся). Арендаторы - оглядитесь вокруг - сейчас столько возможностей найти либо более дешёвую, либо более качественную недвижимость! И это относится и к коммерческому и к жилому сектору рынка. Продавцы земли - подождите лета, может ещё всё "устаканится". Покупатели участков - торопитесь, ищите и найдёте!
       Например, к нам периодически поступают заявки на приобретение объектов недвижимости по "бросовым" ценам, которые мы потихонечку удовлетворяем. На рынке в последние полгода выстреливают "вкусные" предложения, и кто с деньгами - дёшево приобретает и квартиры и новостройки и торговые площади. А кто-то заключает и выгодные долгосрочные договора аренды на торговые и офисные помещения. Вот подтверждение, что кризис - это время возможностей. И не бойтесь меняться - жизнь продолжается!


ПОКУПАЙТЕ И АРЕНДУЙТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ

        - По сравнению с началом весны 2008 года аренда жилой недвижимости просела где-то на 20%, купля-продажа жилья на 15%. Аренда коммерческой недвижимости подешевела на 30%, а купля-продажа попросту встала. Цены в новостройках снизились на 5-10 %. По садовым участкам и участкам под ИЖС продавцы цены не снижают, но зато когда жизнь их подпирает, то реальные сделки могут заключаться вдвое, а то и втрое дешевле "стандартной" цены предложения.
Если принять данные, что хуже не будет, то рекомендации в период кризиса простые. Если есть возможность не продавать, не продавайте. Есть возможность купить - покупайте. Обменом можно заниматься всегда. Арендодателям: берегите арендаторов, разумно идите навстречу - пусть платят хоть половину, иначе они уйдут или разорятся. Арендаторы, оглядитесь вокруг, сейчас столько возможностей найти либо более дешевую, либо более качественную недвижимость! И это относится и к коммерческому, и к жилому сектору рынка. Продавцы земли, подождите лета, может, все еще "устаканится". Покупатели участков, торопитесь, ищите и найдете!
На рынке в последние полгода выстреливают "вкусные" предложения, и кто с деньгами - дешево приобретает и квартиры, и новостройки, и торговые площади. А кто-то заключает и выгодные долгосрочные договоры аренды на торговые и офисные помещения. Кризис - действительно время возможностей!

Забалуев Андрей Иванович
Директор АН "АКТИВ"


НАСКОЛЬКО РЕАЛЬНА МЕЧТА

       Продолжая тему о недвижимости в Испании и как ответ на часто задаваемые вопросы просто приведем несколько примеров.

       В начале 2007 года в Агентство "АКТИВ" обратился Клиент с целью приобрести апартаменты на побережье Costa Dorada в ценовой категории до 230.000 евро. После уточнения критериев покупателя, мы предложили ему несколько объектов. Выбрав наиболее привлекательные из них, Клиент вылетел в Барселону для просмотра. В аэропорту его встретили испанские партнеры Агентства. Три дня было занято осмотром объектов. После выбора Клиентом апартаментов, началось оформление покупки: передан задаток и обозначен срок подписания договора Купли (в Испании он называется Escritura). Так как Клиент хотел приобрести недвижимость с использованием ипотечного кредита, то сотрудники АН "АКТИВ" ещё в Самаре помогли подготовить, перевести на испанский язык и нотариально заверить необходимые документы, а партнеры Агентства в Испании помогли оформить в соответствующем банке заявление и анкету на получение кредита под залог приобретаемой недвижимости. Выехав вторично в страну Средиземного моря, клиент заключил договор Купли, и в настоящее время идет оформление годовой визы ему и членам его семьи в страны Шенгена. В результате - клиент владеет апартаментами в чистом уютном городе, находящемся на побережье теплого моря. Кроме апартаментов большой интерес со стороны самарских бизнесменов вызывают дома в ценовой категории от 350 до 600 тыс. евро. Например, другой наш Клиент собирается выехать с супругой для покупки смежного дома на первой линии моря с тремя спальнями и бассейном во дворе. Стоимость такого объекта 372.000 евро. Расходы на оформление сделки ожидаются около 36.000 евро. Ориентировочное содержание недвижимости обойдется им порядка 130-160 евро в месяц. Сравните с самарскими ценами сами. Поэтому приходите и убедитесь, что иметь дом на Средиземном море совсем несложно. Специалисты Агентства недвижимости "АКТИВ" помогут Вам.


ХОТИТЕ ВИЛЛУ У МОРЯ?

       Испания - страна страсти и огня, фламенко и корриды. Страна - мечта.

       Если вы задумались о покупке еще одной квартиры или хотите поменять местожительства, не стоит ли обратить свой взгляд на эту страну. Вашему вниманию предлагаются апартаменты, бунгало, квартиры, виллы, жилые комплексы в Испании по ценам, сравнимым с элитным жильем в Самаре, а по качеству намного его превышающим. За 150-180 тысяч евро вы в Самаре приобретаете квартиру с черновой отделкой. За эти же деньги вы без проблем становитесь владельцем шикарных апартаментов со встроенной техникой, бассейном около дома и видом на море. Вдобавок, после покупки недвижимости в Испании, вы получаете мультивизу на всю семью и сможете пребывать в странах Шенгена до 180 дней в году. А если вы используете программу ипотечного кредитования: 70% от стоимости жилья под 4,5-5% годовых, недвижимость на теплом берегу становится совсем доступной. Как осуществить мечту?        В Самаре вам поможет Агентство Недвижимости "АКТИВ". Являясь официальным представителем и партнером ведущих испанских компаний Costa Esperanza, Damlex Company и Altair Group в Самаре, оно предоставит вам полный комплекс необходимых услуг.        Вилла у моря в солнечной гостеприимной Испании с АН "АКТИВ" - это реально.


КВАРТИРА В РАССРОЧКУ

       Извечный жилищный вопрос. Мы настолько привыкли к его существованию, что часто боимся приступать к решению. И даже, когда жизнь становится невыносимой из-за этой неразрешённости, всё равно страшимся слов"ипотека", "жилищно-строительный кооператив", "банковский кредит". Надеюсь, что данная статья станет руководством к действию для многих тысяч жителей Самары и других городов области, так как всё нижеизложенное подкреплено моим опытом работы в АН "АКТИВ" на Самарском рынке недвижимости.

       Давайте посмотрим, куда идёт Россия? Очередей на предприятиях на улучшение жилищных условий уже давно нет, зато рынок купли-продажи недвижимости растёт как на дрожжах. Во всех областях хозяйства подтверждается выбор рыночного пути развития нашей страны. Попробуем заглянуть в будущее. Что бы понять, куда мы движемся в плане решения жилищных проблем, достаточно оценить опыт стран западной Европы. Именно оттуда наше правительство и финансовые учреждения черпают идеи и пытаются воплотить их в России.
       А идеи не новы. Вы имеете стабильный заработок - приобретайте жильё в рассрочку. Можно через кооператив с некоторой долей риска, можно через жилищный кредит. С существующим ростом цен на недвижимость и инфляцией иного решения нет!!! Копить просто невозможно. Приведу реальный пример:
- однокомнатная "хрущёвка" ровно два года назад стоила 600 000 рублей;
- некая семья, решила не покупать машину: 180 000 рублей (определили как первоначальный взнос по жилищному кредиту);
- на оформление ипотечного кредита и недвижимости ушло 40 000 рублей;
- их ежемесячный платёж по кредиту составил 5 900 рублей (на 900 рублей больше, чем с них брали за аренду квартиры в которой они жили);
- в результате они имеют сегодня: собственную квартиру с рыночной стоимостью 1.200.000 рублей.
       Так получилось, что в конце прошлого 2005 года они смогли всё же приобрести ту машину, которую хотели, и всего за 180 тысяч рублей. Машины дешевеют - жильё дорожает. Так продайте машину и купите квартиру! Аналитики рынка недвижимости обещают рост цен в 2006 году на жильё в г. Самаре от 25 до 30 процентов, и первые два месяца этого года уже дали первые 6%. При этом, ставки по ипотечным кредитам снизились до 12-13% годовых. Клондайк для предпринимателей и реальное решение жилищной проблемы для семей с постоянным доходом. Многие скажут, а у меня официальные доходы всего тысяча рублей - это не для меня. Для вас!!! Мы же живём в одном государстве и банки прекрасно понимают сложившуюся ситуацию, что кроме официальной части есть и другая, иногда более весомая статья дохода.
        Так куда же идти, что бы решить жилищный вопрос? На западе этот вопрос решается специалистом, именуемым ипотечным брокером - связующим звеном между рынком недвижимости и сферой банковских услуг. Причём ипотечный брокер, в зависимости от подготовленности клиента, обычно предоставляет три уровня услуг: консультация с подбором наилучших вариантов приобретения квартиры в рассрочку, помощь в оформлении документов на получение ипотечного кредита и организация ипотечного кредита плюс сопровождение ипотечной сделки.
        Как у нас? К сожалению, в России слово "брокер" настораживает, а зря, так как ипотечный брокер это не акула на финансовой бирже, а обычно, миловидная девушка или паренёк в агентстве недвижимости. Правда, не все агентства предоставляют весь комплекс услуг ипотечного брокера. Зачастую предлагается только самая дорогая: организация ипотечного кредита с сопровождением сделки.
        Мы же помогаем клиенту на всех этапах его готовности. Если он только раздумывает о возможности приобретения жилья в рассрочку и не знает требования банков, то в АН "АКТИВ" он получит чёткую консультацию и, при необходимости, мы выберем оптимальную ипотечную программу и выдадим распечатку с полным графиком платежей с точностью до копеек. Если клиент уже нашёл квартиру, которую ему продадут по ипотечной программе, мы просто поможем грамотно оформить необходимые документы для получения ипотечного кредита (за что нам банки говорят огромное спасибо) и, конечно же, окажем услуги по организации ипотечного кредита и проведения ипотечной сделки. Главное: не ждите, когда недвижимость ещё больше подорожает, покупайте и живите сейчас, обращайтесь к специалистам, мы вам поможем.

Директор АН "АКТИВ" Забалуев Андрей